Leandro Begara discute o potencial construtivo adicionado como instrumento de incentivo para fachadas ativas após a revisão do Plano Diretor de São Paulo.
Em 2015, tive a oportunidade de liderar a equipe responsável por um estudo encomendado pelo SECOVI-SP e pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP) sobre a importância das fachadas ativas na valorização de empreendimentos imobiliários próximos aos principais eixos de transporte da metrópole. A discussão fervilhava, apresentando diferentes perspectivas sobre a eficácia e impacto das fachadas ativas no contexto urbano da cidade.
Além disso, a pesquisa também explorou os benefícios das fachadas vivas e fachadas interativas na promoção do dinamismo e da conexão dos espaços urbanos, contribuindo para a criação de ambientes mais atraentes e acolhedores para moradores e transeuntes. A integração de elementos que estimulam a interação e a diversidade nas fachadas ativas pode ser um diferencial no desenvolvimento de projetos arquitetônicos inovadores.
Revisão do Plano Diretor e as Fachadas Ativas
A necessidade de melhorar o ambiente urbano em uma grande metrópole como a maior do hemisfério Sul sempre foi uma prioridade. O Plano Diretor, em sua essência, buscou trazer alternativas ousadas e inovadoras para atender a essa demanda. Agora, passados alguns anos desde a sua implementação e diante da revisão recente do Plano Diretor e da atual discussão sobre a revisão da LUOS, surge a importância de avaliar o impacto que as medidas de 2014 trouxeram para a cidade e como aprimorá-las para os próximos anos.
As fachadas ativas têm sido um elemento-chave nesse cenário de transformação urbana. Lojas em fachadas dinâmicas tornaram-se uma realidade em diversos empreendimentos na cidade. Segundo dados da Geoimóvel, desde 2016 foram identificados 320 lançamentos imobiliários com pelo menos uma loja em fachada ativa, totalizando 743 lojas. Isso representa uma média de 2,3 lojas por empreendimento, somando aproximadamente 149 mil m² de área privativa. A média de área por loja é de 200 m², ou 466 m² por empreendimento.
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O acréscimo de potencial construtivo oferecido aos empreendimentos com fachadas interativas tem sido um instrumento de incentivo bastante utilizado pelo mercado imobiliário. No entanto, conforme apontado pela Urban Systems em 2015, esse potencial construtivo adicional nem sempre encontra demanda suficiente para ser plenamente utilizado. Muitos espaços comerciais em fachadas vivas ainda estão desocupados, o que evidencia a necessidade de equilibrar oferta e demanda nesse setor.
A concentração dos empreendimentos com fachadas ativas nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana demonstra uma estratégia de adensamento residencial e comercial próxima às infraestruturas de transporte coletivo. Embora essas áreas tenham potencial de atratividade, a quantidade de espaços vagos indica um desafio em termos de ocupação efetiva.
O futuro das fachadas ativas requer um olhar atento para garantir a sustentabilidade desses espaços comerciais. A valorização dos aluguéis pode ser um obstáculo para a ocupação por comerciantes, que antes estavam em locais mais acessíveis. O reequilíbrio da oferta e da demanda, juntamente com uma revisão cuidadosa do dispositivo legal que rege as fachadas ativas, será essencial para assegurar que esse instrumento de incentivo contribua positivamente para o desenvolvimento urbano, sem criar novos desafios. O futuro da cidade depende de uma abordagem equilibrada e sustentável em relação às fachadas ativas.
Fonte: © Estadão Imóveis
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